南通市哲学社会科学优秀成果评奖办法

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湖北省襄阳市人民政府


襄阳市城镇基本医疗保险市级统筹实施办法


襄 阳 市 人 民 政 府 令



第17号



《襄阳市城镇基本医疗保险市级统筹实施办法》已经2011年5月25日市人民政府常务会议审议通过，现予公布，自2011年7月1日起施行。







市长 别必雄

二〇一一年六月二日



襄阳市城镇基本医疗保险市级统筹实施办法





第一章 总 则



第一条 为了进一步完善城镇基本医疗保险制度，提高保障能力、提升服务水平、方便参保人员就医，根据国家、省有关实行医疗保险市级统筹文件规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的城镇基本医疗保险市级统筹实施工作。

城镇基本医疗保险按照统一政策，统一服务标准，统一基金管理办法，统一经办流程，统一信息系统的要求推进。根据金保工程建设规划加快推进信息系统建设，在市本级建立市级中心数据库、信息交换和结算平台，使用统一的管理软件。实现纵向到各县市、乡镇（街道、社区），横向到定点服务机构、税务等部门信息互联互通，为城镇基本医疗保险服务、管理、决策提供技术支撑。

第三条 城镇基本医疗保险参保范围：

根据《社会保险法》的有关精神，城镇基本医疗保险本着依法推进、全员参保的原则进行。

（一）城镇职工：本市境内所有用人单位，包括各种类型企业、机关、事业单位、社会团体、民办非企业组织、有雇工的个体工商户、无雇工的个体工商户、城镇非全日制从业人员及其他灵活就业人员等。

（二）城镇居民：本市范围内在城镇就读的大、中专（技工）院校，中、小学校，幼儿园等各级各类公（民）办学校在校学生，18周岁以下城镇居民及年满18周岁以上的非从业城镇居民及城市规划区内失地农民。

第四条 根据经济发展、社会进步和基本医疗保险制度运行情况，适时调整基本医疗保险缴费基数、缴费比例、大额医疗救助筹资标准、住院起付标准、住院报销比例和最高支付限额等相关政策。

第五条 医疗保险市级统筹后，各县（市）和襄州区要切实履行扩面征缴，加大财政投入，确保医疗保险本级财政预算和配套资金及时足额到位。相关部门要各司其职，密切配合，共同做好医疗保险市级统筹工作。

第二章 基金征缴



第六条 城镇基本医疗保险筹资标准

（一）城镇职工

缴费基数：在职职工个人原则上按本人上年度全部收入确定，职工月平均工资高于上年度全市在岗职工平均工资300%的，按300%确定；低于上年度全市在岗职工平均工资100%的，按100%确定。全部收入高于上年度全市在岗职工平均工资300%的部分所缴纳的医疗保险费，可纳入补充医疗保险，记入个人医疗保险账户。

缴费费率：职工所在用人单位按缴费基数的8%缴纳，职工本人按缴费基数的2%缴纳；单建统筹医疗保险单位按缴费基数的6.5%缴纳，不设个人医疗保险账户；符合条件的退休人员用人单位不再为其缴纳基本医疗保险费。

灵活就业人员缴费基数按上年度全市在岗职工平均工资的100%-300%确定，并依照缴费基数的9%缴纳。也可单建统筹，按照缴费基数的6.5%缴纳，不设个人医疗保险账户。

各县（市）和襄州区城镇职工基本医疗保险最低缴费基数原则上以全市上年度在岗职工平均工资为准，如执行有困难，可暂按当地上年度在岗职工平均工资作为缴费基数，过渡到2014年6月30日前全市缴费基数实现统一。

（二）城镇居民

城镇居民筹资标准设两类，可根据经济状况自由选择：

一类人员个人筹资标准：每人每年缴纳30元。

二类人员个人筹资标准：低收入家庭60岁以上老人每人每年缴纳90元；普通居民每人每年缴纳150元；低保对象、重度残疾人个人不缴费。

各级财政对城镇居民基本医疗保险的补助标准按国家有关规定执行。

第七条 城镇职工缴费年限的规定

（一）设立最低缴费年限。最低缴费年限是指参保人员应完成的最低缴费时间。其计算方法为参保人员视同缴费年限与实际缴费年限之和应达到的最低缴费时间。城镇职工基本医疗保险最低缴费年限规定为：男30周年（360个月），女25周年（300个月），其中：本《办法》实施前参加工作的职工在退休时，其实际缴费年限不得低于医保制度实际运行年限（我市医疗保险起始时间是2000年7月1日）。

（二）基本医疗保险视同缴费年限的认定。医疗保险制度实施前参加工作的人员，其医疗保险制度实施前的工作年限，符合国家工龄认定政策的，作为其医疗保险的视同缴费年限。统筹区域外转入的人员，其在原统筹地区的实际缴费年限可列入其本人的视同缴费年限计算范围，重复缴费期间的年限不重复计算。

（三）参保职工达到法定退休年龄时，若其视同缴费年限和实际缴费年限均达到最低缴费年限的要求，且其大额医疗费用救助保险费按现行政策规定按每人预留10年的标准办理一次性缴纳手续，退休后不再缴纳基本医疗保险费和大额医疗费用救助保险费，享受参保退休人员统账结合基本医疗保险待遇。

（四）参保职工在办理退休手续时，若未达到最低缴费年限和最低实际缴费年限规定的，应一次性补缴其不足年限的基本医疗保险费和大额医疗费用救助保险费，同时按10年的标准办理大额医疗费用救助保险费一次性缴纳手续后，方可享受参保退休人员统账结合险种基本医疗保险待遇。在达到法定退休年龄时因故不能办理退休手续的人员，可继续按照在职职工身份缴纳基本医疗保险费，也可转换为城镇居民基本医疗保险。

第八条 个人帐户划入比例

（一）参加基本医疗保险不满45岁职工（含灵活就业人员），其个人帐户按其缴费基数的3.2%计入；45岁以上在职职工（含灵活就业人员）其个人账户按其缴费基数的3.8%计入；退休人员个人账户按其个人账户分配基数的4%计入。退休人员个人账户计入基数原则上以本人上年度退休(养老)金确定,上年度本人退休（养老）金高于全市上年度在岗职工平均工资300%的，按全市上年度在岗职工平均工资300%确定；本人退休（养老）金低于全市上年度在岗职工平均工资的，按全市上年度在岗职工平均工资确定。

（二）城镇居民基本医疗保险实行门诊统筹制度，不设个人账户。从城镇居民基本医疗保险基金中按照国家规定的标准提取门诊统筹基金，用于解决城镇居民的普通门诊待遇。



第三章 医疗待遇



第九条 城镇基本医疗保险住院费用起付标准、支付比例

（一）城镇职工

住院费用起付标准：一级医疗机构300元，二级医疗机构400元，三级医疗机构550元，三级甲等医疗机构700元,市外住院为700元。恶性肿瘤患者因手术治疗或放化疗在同一结算年度内同一家医院多次住院的，第二次及以上的住院起付标准均为200元。

在定点医疗机构住院费用从医疗保险统筹基金中支付规定：《药品目录》中甲类药品在三级及以上医疗机构支付90%、其他医疗机构支付92%，乙类药品一律支付85%；普检普治、标准内床位费等基本医保范围内项目三级及以上医疗机构支付90%、其他医疗机构支付92%；200元以上检查和治疗项目一律支付85%；标准内重症监护病房床位费一律支付80%；贵重医用材料限额内一律支付75%。

（二）城镇居民

普通门诊待遇：一个结算年度内参保人员在定点的医疗机构发生符合报销规定的门诊医疗费用，累计金额在50元以上450元以下的，门诊统筹基金报销50%。

住院费用起付标准：一类标准和二类标准的参保人员在乡镇医疗机构、社区卫生服务机构及惠民医院住院的起付标准分别是50元和100元，在一级医疗机构住院起付标准100元、二级医疗机构300元、三级医疗机构550元、三级甲等医疗机构为700元、市外转院为700元。

在定点医疗机构住院费用从医疗保险统筹基金中支付规定：住院医疗费用符合规定的，一类标准参保人员在一级及以下医疗机构支付80%，二级医疗机构支付60%，三级及以上医疗机构支付50%；二类标准参保人员在一级及以下医疗机构支付85%，二级医疗机构支付70%，三级及以上医疗机构支付60%。

第十条 慢性病门诊医疗待遇

对于符合城镇职工和城镇居民慢性病相关规定的参保人员，可以享受慢性病门诊医疗待遇，待遇标准按现行政策规定执行。

第十一条 建立城镇职工医疗保险二次补偿制度

参保人员在一个结算年度内，其住院医疗个人负担费用累计超过规定标准以上的部分，医保统筹金按规定标准给予补助。但住院所需药品、检查、治疗及医用材料以外的自付费用，如超标准床位费、空调费以及超过大额医疗费用救助保险封顶线以上的费用，不纳入二次补偿范围。

享受公务员医疗补助待遇人员不再享受二次补偿。

第十二条 异地就医管理与结算

（一）城镇职工异地就医

办理了市外转诊或异地居住审批手续的城镇职工，在异地所发生的符合规定的医疗保险费用统筹基金支付75%，其中转诊到省外医院治疗的统筹基金支付70％。

（二）城镇居民异地就医

办理了市外转诊审批手续的参保居民，在异地所发生的符合规定的医疗保险费用，一类标准参保人员统筹基金支付40%，二类标准参保人员统筹基金支付55%。

第十三条 意外伤害待遇

（一）城镇职工意外伤害待遇。按规定的标准筹集意外伤害保险费，从基本医疗保险统筹基金中列支，用于支付参保人员意外伤害的住院医疗费用。

（二）城镇居民意外伤害待遇。未成年人因无他方责任的意外伤害事故发生的门诊、急诊医疗费用，由居民基本医疗保险统筹基金按规定支付。

第十四条 城镇居民生育补助待遇

（一）城镇居民医疗保险参保妇女，参保时间满6个月、符合国家生育政策的，其住院分娩发生的医疗费用，统筹基金按规定标准给予补助。

（二）参保妇女在门诊统筹定点医疗机构做产前检查的费用按门诊统筹管理办法纳入门诊统筹支付范围。

（三）参保妇女因生育引起的并发症所发生的医疗费用，按城镇居民基本医疗保险有关规定支付。

第十五条 建立大额医疗救助保险制度

城镇职工大额医疗救助保险的缴纳标准为每人每月7元；城镇居民大额医疗救助保险每年从统筹基金中按人平提取一定数额的费用，用于支付大额医疗费用。大额医疗保险费的缴纳标准将根据经济发展状况适时调整。

城镇职工基本医疗保险统筹基金和大额医疗救助保险最高支付限额原则上为全市上年度在岗职工平均工资的6倍；城镇居民基本医疗保险统筹基金和大额医疗救助保险最高支付限额原则上为全市上年度城镇居民可支配收入的6倍。

第十六条 城镇职工医疗保险费用的结算年度为每年7月1日至次年6月30日；城镇居民医疗保险费用的结算年度为每年1月1日至12月31日。

第十七条 缴费与待遇挂钩机制

城镇职工欠缴医保费超过6个月的，自补齐费用的当月恢复享受医保待遇。

城镇职工办理新增参保手续并缴费后，从次月起开始享受医保待遇。

灵活就业人员办理新增参保手续并缴费后，从第7个月起开始享受医保待遇。

城镇居民办理新增参保手续并缴费后从次月起开始享受医保待遇。中断缴费超过1年的，从续保后第4个月开始享受医保待遇。

第十八条 医疗管理

城镇职工和二类标准城镇居民的基本医疗保险按照湖北省基本医疗保险《药品目录》《诊疗目录》《服务设施目录》及市有关规定执行。

一类标准城镇居民基本医疗保险按照湖北省基本医疗保险《药品目录》中的甲类目录、《诊疗目录》《服务设施目录》及市有关规定执行。



第四章 基金预决算管理



第十九条 基金预决算由各级人力资源和社会保障行政部门、财政部门根据社会保险基金财务制度有关规定，统一组织编制。

市、各县（市）和襄州区实行市级统筹前结余的基本医疗保险基金留存当地管理，主要用于弥补以后年度经批准的基本医疗保险基金收支缺口。

第二十条 基金收支预算管理。基金预算方案编制程序，参照《国务院关于试行社会保险基金预算的意见》（国发（2010）2号）执行。 城镇基本医疗保险基金预算严格按照“收支平衡、略有节余”的原则。医疗保险基金预算严格按照有关法律法规规范收支内容、标准和范围，专款专用，任何部门、单位或个人均不得挤占、挪用，也不得用于平衡财政预算。

第二十一条 城镇基本医疗保险基金预算包括：基金收入预算和基金支出预算。基金收入主要包括基本医疗保险费收入、利息收入、财政补贴收入、转移收入、上级补助收入、下级上解收入、其他收入等；基金支出主要包括基本医疗保险待遇支出、转移支出、补助下级支出、上解上级支出、其他支出等。

第二十二条 医疗保险基金预算审批。年度终了前，各地编制本级下年度基金预算草案，由当地人力资源和社会保障部门、财政部门审核，经同级人民政府同意后，报市医疗保险经办机构。市医疗保险经办机构编制市本级医疗保险基金预算草案，并汇总各地上报的预算草案，报市人力资源和社会保障局、市财政局审核后，经法定程序批准后下达各地执行。

第二十三条 收支预算的执行。

（一）各县（市）和襄州区经办机构严格按批准的预算执行，每月编制《县（市）和襄州区医疗保险基金收支预算执行情况表》，分别向同级人力资源和社会保障部门、上级经办机构和人力资源和社会保障部门报告预算执行情况。

（二）市、各县（市）和襄州区应严格按照批复下达的基本医疗保险基金预算执行。在预算收入的执行上，对超额完成年度预算收入任务目标的，超收部分增加当地历年累计结余指标，并可转入以后年度；对未完成年度预算收入任务目标的，短收额由历年累计结余指标弥补，没有历年累计结余的，由同级财政全额弥补。

在预算支出的执行上，对当年实际支出超出预算指标的，从各地历年累计结余指标中弥补，历年累计结余指标不足弥补的，不足弥补部分由同级财政全额弥补；当年实际支出低于预算指标的，节支部分增加当地历年累计结余指标。

（三）市经办机构汇总《县（市）和襄州区医疗保险基金收支预算执行情况表》，编制《襄阳市医疗保险基金收支预算执行情况表》，分析医疗保险基金收支预算执行情况，按时向市人力资源和社会保障部门、财政部门报告。

第二十四条 医疗保险基金收支预算的调整。医疗保险基金预算在执行过程中不得随意调整，如出现政策变化等特殊情况预算产生重大影响，确需调整预算时，应按照基金预算编制程序，由各地经办机构提出预算调整方案，经人力资源和社会保障部门审批汇总、财政部门审核，同级政府审定后报市财政局、市人力资源和社会保障局审核汇总，并经市政府批准后执行。

第二十五条 医疗保险基金收支预算的监督。市人力资源和社会保障部门会同市财政部门定期或不定期对市级和各县（市、区）年度医疗保险基金收支预算执行情况进行检查，并将检查情况向社会公示，接受社会监督。

第二十六条 建立基本医疗保险基金风险预警制度。市、各县（市）和襄州区经办机构要定期编报基本医疗保险基金收支预算执行报告，加强基本医疗保险基金运行分析和构建风险预警系统，通过加强支出管理、改进结算方式、提高筹资标准、调整支付待遇等途径，合理控制费用支出增长，切实保障待遇支出。



第五章 风险调剂基金管理



第二十七条 为防范基金风险，确保医疗保险基金的正常运行和参保人员待遇的落实，本着预算管理、基金调剂、风险共担的原则，建立市级医疗保险风险调剂金制度。市级在社会保障资金财政专户下设立“医疗保险风险调剂金”专户，实行收支两条线管理，专款专用，接受审计、财政部门监督。

第二十八条 医疗保险风险调剂金按各县（市）和襄州区上年度医疗保险统筹基金预算总额的5%上解，总额达到全市一个月统筹基金支付水平后不再上解。各县（市）和襄州区经同级人力资源和社会保障部门、财政部门审核后，按规定比例在每年的第一季度一次性向市“医疗保险风险调剂金”专户上解。

第二十九条 风险调剂金调剂的范围：因政策调整、发生重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大自然灾害等非管理原因导致县市医疗保险基金当期收不抵支的，首先从历年基金结余中解决，仍有缺口的，由同级政府和风险调剂金共同分担。

第三十条 风险调剂金不予调剂的范围。有下列情形之一，经市人力资源和社会保障部门、财政部门核实，风险调剂金不予调剂，由同级政府负责：

（一）未按时足额缴纳市级风险调剂基金的；

（二）未严格执行全市医疗保险统一政策的；

（三）未完成当年医疗保险扩面征缴计划任务的；

（四）擅自调整医保基金收支预算的；

（五）玩忽职守、疏于管理，造成医疗保险基金重大损失的；

（六）同级财政年初预算不足及配套资金不能及时到位的。

第三十一条 风险调剂金申报。由县（市）和襄州区人力资源和社会保障部门、财政部门提出年度医疗保险风险调剂金补助报告，报市人力资源和社会保障、财政部门审核。

第三十二条 风险调剂金审批。市人力资源和社会保障部门、财政部门根据县（市）和襄州区年度风险调剂金补助情况，提出当年市级风险调剂金补助报告，报市政府批准，由市人力资源保障部门会同财政部门将医疗保险风险调剂资金拨付到县（市）和襄州区财政医疗保险金专户。



第六章 附 则



第三十三条 本《办法》在实施过程中，国家、省对基本医疗保险政策做出调整时，市人力资源和社会保障部门会同财政部门对本《办法》进行调整，报市人民政府批准后执行。

第三十四条 本《办法》由市人力资源和社会保障部门、财政部门负责解释。

第三十五条 本《办法》自2011年7月1日起施行。

第三十六条 本《办法》与原有规定不一致的以本办法为准。





中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制

作者：陈召利 主页：http://www.law-god.com

2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响，并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为及时规避、转移经营风险，投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人，从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下，转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但实践中纠纷不断，如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中，法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方，本文将结合我国《物权法》的最新规定，从维护股权受让方的利益出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中，除了防范一般股权转让的法律风险之外，更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响，应当予以特别重视。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。
首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次，根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权；房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
（三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍，应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此，如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑，因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生较大的负面影响。
（四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼；地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
（一）前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说，尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1．目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：
（1）公司的基本资料，如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
（2）公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
（3）公司的经营情况。如年检报告，财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述，新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定，逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的现实状况。
2．目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：
（1）审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
（2）项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
（二）合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作，股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险，就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施，大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然，这离不开严谨、规范的合同文本（这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”），将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话，那么，尽职调查工作只是提供了“做菜”（起草合同）的丰富“原料”，能够得到“美味可口的佳肴”（有效防范法律风险的合同）则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。