中国证券监督管理委员会公告〔2013〕35号
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中国证券监督管理委员会公告〔2013〕35号
中国证券监督管理委员会公告〔2013〕35号
为进一步提升证券期货市场投资者服务工作水平，畅通投资者诉求处理渠道，更好地保护投资者合法权益，中国证券监督管理委员会自2013年9月6日起开通并试运行“12386”中国证监会热线。现就有关事宜公告如下：
一、“12386”中国证监会热线受理证券期货市场投资者投诉、咨询、建议等，具体包括：
（一）投资者在购买有关产品、接受服务或投资活动中，与证券期货市场经营主体及其从业人员发生争议的，可以进行投诉；
（二）对证券期货市场监管政策或者工作提出建议、意见；
（三）对证券期货相关法律制度或者监管工作等提出咨询。
“12386”中国证监会热线是在中国证监会信访工作之外提供的一个纠纷解决途径，不适用信访相关规定。投资者进行信访投诉的，应按信访程序办理。“12386”中国证监会热线也不受理举报。
二、投资者可以在每周一至周五（法定节假日除外）的上午9:00-11:30，下午13:00-16:30期间拨打热线电话，北京地区投资者拨打号码为“12386”，其它地区投资者拨打号码为“010-12386”。“12386”中国证监会热线同时承接中国证监会网站（www.csrc.gov.cn）“我要留言”、“给主席写信”栏目以及中国证券投资者保护基金公司网站（www.sipf.com.cn）“投资者呼叫”栏目的投资者咨询、建议及投诉事项。
三、投资者使用“12386”中国证监会热线进行投诉的，应当提供以下信息：姓名，联系电话，投诉对象，投诉事由和诉求依据。对于下列情形，“12386”中国证监会热线不予受理：
（一）同一投诉事项已由中国证监会系统信访渠道接收或受理的；
（二）同一投诉事项已由热线受理，投资者在处理过程中再次提出的；
（三）同一投诉事项已经有处理结果且没有新情况、新理由的；
（四）司法机关、仲裁机构、调解机构已经受理的；
（五）投诉事项的主要事实不清楚、不明确的；
（六）投诉事项不属于证券期货业务范围的。
四、证券期货市场各类经营主体，应当强化服务意识，履行投诉处理的首要责任，建立健全投资者投诉处理机制，做好“12386”中国证监会热线转办投诉的处理工作。
五、在“12386”中国证监会热线投诉处理中，投资者认为被投诉对象存在蓄意欺瞒、拖沓敷衍等情形的，可以通过热线对此进行投诉。经核查情况属实的，中国证监会将依法采取监管措施。
六、中国证监会将定期通过热线电话、电子邮件或者座谈会等方式，对投资者进行回访，了解诉求办理情况，改进热线服务工作。
中国证监会
2013年8月28日
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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究
目 录
第一章 引 言
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭
第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题
第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理
第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题
第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍
结束语
第一章 引言
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
一 、英国法中的按揭
四川省阿坝藏族羌族自治州人民政府办公室
阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则》的通知
阿府办函〔2007〕321号
各县人民政府，州直各部门，州属各企事业单位：
《阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则》已经十届州人民政府第十次常务会议审议通过。现予印发，请认真组织实施。
二○○七年十二月十二日
阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则
第一章 总则
第一条 为贯彻实施《阿坝藏族羌族自治州企业国有资产监督管理暂行办法》(阿府发〔2007〕16号)，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部3号令）及《四川省企业国有产权转让管理暂行办法》（川办发〔2005〕25号）等有关规定，结合我州实际，制定本实施细则。
第二条 国有资产监督管理机构、持有国有资本的企业（转让方）将所持有的企业国有产权有偿转让（含企业改制）给境内外法人、自然人或其他组织（受让方）的行为适用本实施细则。国有产权无偿划拨不适用本实施细则。
本实施细则所称企业国有产权是指国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有独资及国有控股、参股企业各种投资所形成的应享有的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。
有偿转让行为包括：
（一）企业以重组、联合、兼并等形式进行改制中涉及的产权转让行为；
（二）企业通过增资扩股导致国有股权持股比例减少的行为；
（三）企业整体或部分转让有形或无形资产的行为；
（四）招商引资涉及的企业国有产权转让行为；
（五）国有资产监督管理机构认定的其他行为。
第三条 股份有限公司国有股权转让按本实施细则执行，上市公司国有股权转让另有规定的，从其规定。
第四条 企业国有产权转让应当坚持依法操作、有序推进的原则；坚持公开、公平、公正的原则；坚持有利于国有经济布局结构战略性调整以及实现资源优化配置的原则；坚持保护国家和其他各方合法权益的原则。
第五条 企业国有产权转让应当在依法设立并经州国有资产监督管理机构确定的产权交易机构中公开进行，企业国有产权转让可采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。
第六条 企业国有产权转让应经批准机构批准后方可进行，批准机构是指州（县）人民政府、州（县）国有资产监督管理机构。
第七条 对于国民经济关键行业、领域的结构调整中对受让方有特殊要求，企业实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让确需采取直接协议转让的，经省级以上国有资产监督管理机构批准后，可采取协议转让方式转让国有产权。
第八条 州人民政府在向境内外招商引资中引入对阿坝州经济发展有重大影响的战略合作者和项目，应通过产权交易机构公布信息并征集意向合作方。形成竞争机制的，应通过竞争选择合作方，如确属不适宜采用市场竞价的，由州招商引资部门报州人民政府批准，可采取协议转让方式转让国有产权，但应到产权交易机构进行公告，接受监督。
第九条 所出资企业国有产权转让事项涉及财政、税收优惠政策的，应当报州国有资产监督管理机构会签州级财政部门后批准。
第十条 转让的企业国有产权权属应当清晰明确。权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。
第十一条 所出资企业国有产权、实物资产和无形资产转让按以下审批权限审批：
（一）100万元人民币以下的企业国有产权和实物资产、无形资产帐面净值50万元人民币以下的资产转让，由州国有资产监督管理机构审核批准；
（二）100万元（含100万元）人民币以上的企业国有产权和实物资产、无形资产帐面净值50万元（含50万元）人民币以上的资产转让，由州国有资产监督管理机构审核后，报州人民政府审批。
第十二条 州国有资产监督管理机构设立国有产权转让收入专户，对所出资企业国有产权转让收入纳入专户管理，收入由州人民政府安排使用。
第十三条 州国有资产监督管理机构对企业国有产权转让活动进行监督管理工作，并协调有关职能部门处理国有产权转让中的相关事项。
第二章 企业国有产权转让的监督与管理
第十四条 州国有资产监督管理机构是企业国有产权转让的监督和管理机构，履行下列监管职责：
（一）决定或批准企业国有产权转让事项，研究、审议重大产权转让事项并报州人民政府批准；
（二）选择确定从事企业国有产权交易活动的中介机构；
（三）负责企业国有产权转让情况的监督检查工作；
（四）负责全州企业国有产权转让信息的收集、汇总、分析和上报工作；
（五）确定转让方式；
（六）负责企业国有产权转让收入的监缴和管理工作；
（七）履行州人民政府赋予的其他监管职责。
第十五条 所出资企业是企业国有产权转让的责任主体，履行下列职责：
（一）按照国家有关规定和国有资产监督管理机构的要求制订本企业发展规划和改制计划、方案；
（二）研究、审议所属企业的国有产权转让事项；按规定报州国有资产监督管理机构审核；
（三）负责制定转让标的企业职工的安置方案；
（四）负责转让标的企业《产权转让合同》的签订；
（五）负责转让标的企业债权、债务（包括拖欠职工债务）的处理；
（六）根据授权监缴和管理所属企业国有产权转让收入；
（七）向州国有资产监督管理机构报告国有产权转让情况；
（八）州国有资产监督管理机构授权履行的其他职责。
第三章 企业国有产权转让程序
第一节 申请立项
第十六条 转让方应当做好企业国有产权转让的可行性研究，按照企业内部决策程序对可行性研究报告进行审议，形成书面决议，并将书面决议在转让标的企业进行公示。公示期为5个工作日。
国有独资企业的产权转让，应当由总经理会议审议。国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理会议审议。涉及职工合法权益的，必须听取转让标的企业职工代表大会的意见，对职工安置等事项应当经职工代表大会讨论通过。
第十七条 转让方应向批准机构提交企业国有产权转让立项的书面申请，并附送以下材料：
（一）可行性研究报告、相关决议及公示结果；
（二）转让标的企业工商登记资料，包括企业营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、公司章程等；
（三）企业国有资产产权登记证及需要提供的其他产权权属证明；
（四）企业近期经审计的年度财务会计报告；
（五）涉及政府社会公共管理职能的（含行政许可事项），需提供政府有关职能部门的审批文件；
（六）需提供的其他资料。企业改制涉及的产权转让立项，纳入改制立项一并申报。
第十八条 转让方在取得批准机构的立项批复后，应将批复情况在转让标的企业进行公示，公示期为2个工作日，在公示期间由转让方和批准机构受理职工意见。
第二节 清产核资、审计和评估
第十九条 所出资企业国有产权转让经批准机构批准后，转让方应当对转让标的企业按照有关规定开展清产核资，根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册，并委托具有资质的中介机构实施全面审计（包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计）。清产核资结果，由州国有资产监督管理机构审核；资产损失的认定与核销，报经州人民政府批准后，依法办理有关确认手续。
第二十条 国有资产监督管理机构认为必要时，可直接指定中介机构。
第二十一条 批准机构在清产核资或审计的基础上，委托具有资质的中介机构进行资产评估，由转让方将评估结果报国有资产监督管理机构核准或备案；涉及土地资产评估的，应先报国土管理部门备案。
第二十二条 审计和评估业务不得委托同一介机构进行。
第二十三条 本实施细则所称的中介机构包括律师事务所、会计师事务所、评估事务所、咨询公司、产权交易机构等。
第三节 确定转让底价、制定转让方案
第二十四条 资产评估结果经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让底价的参考依据。
第二十五条 批准机构认为必要时，应组织专家根据评估结果、市场因素、企业现状等综合因素制定转让标的的价格方案，确定转让底价。价格方案包括拟定价格的主要依据、定价结果、专家意见及签名等。
第二十六条 转让方案经转让方内部决策程序通过并由律师事务所出具法律意见书后，报批准机构审批。
第二十七条 决定或者批准企业国有产权转让行为，应当审查下列书面文件：
（一）转让企业国有产权的有关决议文件；
（二）企业国有产权转让方案；
（三）转让方和转让标的企业国有资产产权登记证；
（四）律师事务所出具的法律意见书；
（五）受让方应当具备的基本条件；
（六）批准机构要求的其他文件。
第二十八条 企业国有产权转让方案一般应当载明下列内容：
（一）转让标的企业国有产权基本情况；
（二）企业国有产权转让行为的有关论证情况；
（三）转让底价的确定情况；
（四）转让标的企业涉及的、经企业所在地劳动保障行政部门审核的职工安置方案；
（五）转让标的企业涉及的债权、债务（包括拖欠职工债务）处理方案；
（六）企业国有产权转让收益处置方案；
（七）企业国有产权转让公告的主要内容；
（八）批准机构认为需要载明的其他内容。
转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债务协议、职工代表大会审议职工安置方案的决议等。
第二十九条 实物资产、无形资产转让不再制订转让方案，凭批准机构确定的转让底价进行公开拍卖。
第三十条 转让方应将批准的转让方案在转让标的企业公示，公示期为5个工作日。公示期结束后，转让方必须在州国有资产监督管理机构确定的产权交易机构公开转让。
第四节 信息披露
第三十一条 企业国有产权转让信息应由转让方委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广泛征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。除网站以外的其他商业媒体发布信息公告累计不少于4次。转让公告期自在指定媒体首次信息发布之日起计算。
转让方披露的企业国有产权转让信息应当包括下列内容：
（一）转让标的的基本情况；
（二）转让标的企业的产权构成情况；
（三）产权转让行为的内部决策及批准情况；
（四）转让标的企业近期经审计的主要财务指标数据；
（五）转让标的企业资产评估核准或者备案情况；
（六）受让方应当具备的基本条件；
（七）其他需披露的事项。
第三十二条 转让方在委托产权交易机构时，应当承诺所提供的文件和材料内容的真实、准确、完整和及时。产权交易机构在发布信息时应当将上述承诺作为重要内容提示。
第三十三条 州国有资产监督管理机构应当对转让信息披露行为进行指导和监督。
第三十四条 产权交易机构应当根据意向受让方的实际情况，分层次接受查询转让标的和转让标的企业的相关信息。
第三十五条 产权转让信息发布后，不得随意变动或无故取消所发布信息。因特殊原因确需变动或取消所发布信息的，转让方应当提供批准机构同意的证明文件，并由产权交易机构在原信息发布渠道上进行公告，公告期重新计算。
第三十六条 在征集受让方时，转让方可以对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资产规模等提出必要的受让条件。
受让方一般应当具备下列条件：
（一）具有良好的财务状况和支付能力；
（二）具有良好的商业信用；
（三）受让方为自然人的，应当具有完全民事行为能力；
（四）国家法律、行政法规规定的其他条件。
第五节 登记意向受让方
第三十七条 在公告期内，意向受让方凭企业营业执照副本复印件或个人有效身份证明到产权交易机构登记，并按规定交纳保证金。产权交易机构向各意向受让方收取的保证金数额应当相同。
第三十八条 为保证有关方面能够按照公开、公正、公平的原则参与企业国有产权交易，在企业国有产权转让公告发布后，产权交易机构应对征集到的意向受让方按照以下规定进行管理：
（一）由产权交易机构负责意向受让方的登记管理。产权交易机构不得将对意向受让方的登记管理委托转让方或其他方面进行。产权交易机构应与转让方按照有关标准和要求对登记的意向受让方；
（二）产权交易机构要对有关意向受让方资格审查情况进行记录，并将意向受让方的登记、资格审查等资料与其他产权交易基础资料一同作为产权交易档案妥善保管；
（三）在对意向受让方的登记过程中，产权交易机构不得干预受让方登记数量或以任何借口拒绝、排斥意向受让方进行登记。
第六节 公开转让
第三十九条 在企业国有产权转让过程中，当征集到两个或两个以上意向受让方的，转让标的以价格高低作为唯一条件时，可采取拍卖方式转让。采取拍卖方式转让的，应由产权交易机构在其会员单位中比选确定具有资质的拍卖机构，按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定办理。
第四十条 采取招投标方式转让的，应当在产权交易机构主持下制定招标方案，按照《中华人民共和国招投标法》的有关规定办理。
第四十一条 采用其他公开竞价方式转让的，应当在产权交易机构的主持下公开进行。
第四十二条 经两次以上公开征集受让方仍只征集到一个受让方时，经州国有资产监督管理机构批准可采取协议转让方式。协议转让应在产权交易机构的主持下，转让方与受让方充分协商形成的协议转让方案，转让方案应包括：双方协议草案、职工安置预案、资产处置预案、谈判记录、备忘录及其他需要说明的重大事项。转让方将协议转让方案报州国有资产监督管理机构审核批准。产权交易机构出具的见证意见书、批准机构、纪检监察部门出具的监督意见书、转让方聘请的律师事务所出具的法律意见书、转让标的企业的职工代表出具的见证意见书作为转让方案的重要附件报州国有资产监督管理机构备案。
第四十三条 在产权交易过程中，当产权交易价格低于评估价值90％时，应当暂停交易，在获得批准机构书面同意后方可继续进行。
第七节 成交公示
第四十四条 转让方在正式签订转让合同前，应当在产权交易机构和转让标的企业对成交事项进行公示，公示期不少于5个工作日。批准机构或转让方认为必要时，可以通过媒体对成交事项进行公示。公示内容包括：
（一）受让方基本情况；
（二）转让方式及转让价格；
（三）签订转让合同时间；
（四）咨询及受理投诉方式；
（五）其他需要公示的内容。
第四十五条 成交公示期间，由批准机构、产权交易机构受理咨询或投诉。
第八节 签订转让合同
第四十六条 成交公示期满后，如无重大纠正事项，转让方与受让方正式签订企业国有产权转让合同。
企业国有产权转让合同应当包括下列主要内容：
（一）转让与受让双方的名称与住所；
（二）转让标的企业国有产权的基本情况；
（三）转让标的企业涉及的职工安置方案；
（四）转让标的企业涉及的债权、债务处理方案；
（五）转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件；
（六）产权交割事项；
（七）转让涉及的有关税费负担；
（八）合同争议的解决方式；
（九）合同各方的违约责任；
（十）合同变更和解除的条件；
（十一）转让和受让双方认为必要的其他条款。
转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，在签订产权转让合同时，转让方应当与受让方协商提出企业重组方案，包括在同等条件下对转让标的企业职工的优先安置方案。
第四十七条 受让方按照产权转让合同的约定支付价款，转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款方式。采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总价款的50%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过六个月。
协议转让产权交易的价款应当一次性付清。
第九节 交易鉴证及变更、注销
第四十八条 受让方按照转让合同的约定将全部转让价款存入产权交易机构指定的资金账户后，由产权交易机构审查转让合同及付款凭证，出具产权交易鉴证书。
第四十九条 转让企业国有产权涉及国有划拨土地使用权转让和由国家出资形成的探矿权、采矿权转让的，应当按照国家有关规定另行办理相关手续。
第五十条 实物资产和无形资产转让涉及权属变更，需到权属登记部门办理变更手续的，转让方应到产权交易机构办理产权交易鉴证手续。产权交易机构审查转让合同及付款凭证后，出具产权交易鉴证书。
第五十一条 转让和受让双方凭批准文件、产权交易鉴证书及时办理相关产权变更登记手续。
第四章 法律责任
第五十二条 在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，转让行为无效。
（一）未按本实施细则有关规定在产权交易机构中进行交易的；
（二）转让标的企业国有产权权属关系不明确或者存在权属纠纷，不符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，将设置为担保物权的企业国有产权实施转让；
（三）转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的；
（四）转让方、转让标的企业漏报、隐匿应当纳入评估范围的资产，或者向中介机构提供虚假会计资料，导致审计、评估结果失真，以及未经审计、评估，造成国有资产流失的；
（五）国有产权转让当事人串通，低价转让国有产权，造成国有资产流失的；
（六）转让方、转让标的企业未按规定妥善安置职工、接续社会保险关系、处理拖欠职工各项债务以及未补缴欠缴的各项社会保险费，侵害职工合法权益的；
（七）转让方未按规定落实转让标的企业的债权债务，非法转移债权或者逃避债务清偿责任的；以企业国有产权作为担保的，转让该国有产权时，未经担保权人同意的；
（八）受让方采取欺诈、隐瞒等手段影响转让方的选择以及产权转让合同签订的；
（九）受让方在产权转让竞价、拍卖中，恶意串通压低价格，造成国有资产流失的；
（十）其他不符合有关规定的转让行为。
对以上行为中转让方、受让方及其他机构人员严重违反本实施细则进行产权转让的，州国有资产监督管理机构或批准机构可要求转让方终止产权转让行为并依纪依法追究有关责任人员的责任，造成国有资产损失的，应当负赔偿责任；由于受让方的责任造成国有资产流失的，受让方应当依法赔偿转让方的经济损失；涉嫌犯罪的，移交司法机关，依法追究法律责任。
第五十三条 产权交易机构和中介机构在企业国有产权转让过程中违规执业，将有关情况通报其行业主管部门给予相应处罚；造成国有资产损失的，应追回所得，依法承担赔偿责任并不再委托其从事企业国有产权转让的相关业务；情节严重涉嫌犯罪的,移送司法机关，依法追究刑事责任。
第五十四条 批准机构及其工作人员违反本实施细则，造成国有资产流失的，有下列行为之一的，对直接责任人和其他责任人依照《行政机关公务员处分条例》的有关规定给予行政处分；在企业国有产权转让中涉嫌犯罪的,依法移送司法机关：
（一）违反规定擅自批准国有产权转让或在批准过程中以权谋私的；
（二）违反规定办理产权变更登记手续的；
（三）违反规定无故拖延办理或者不办理变更登记手续的；
（四）其他违反规定造成国有资产损失的。
第五章 附则
第五十五条 经营性国有资产是指以盈利为主要目的，由企业或其他单位依法占有、经营或使用的，其产权属于政府所有的一切财产。
第五十六条 各县企业国有产权转让比照本实施细则执行。
第五十七条 本实施细则由州国有资产监督机构负责解释；涉及有关部门的，由州国有资产监督机构商有关部门解释。
第五十八条 本实施细则自发布之日起执行。
目 录
第一章 引 言
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭
第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题
第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理
第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题
第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍
结束语
第一章 引言
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
一 、英国法中的按揭
阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则》的通知
阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则》的通知
阿府办函〔2007〕321号
各县人民政府，州直各部门，州属各企事业单位：
《阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则》已经十届州人民政府第十次常务会议审议通过。现予印发，请认真组织实施。
二○○七年十二月十二日
阿坝藏族羌族自治州企业国有产权转让管理实施细则
第一章 总则
第一条 为贯彻实施《阿坝藏族羌族自治州企业国有资产监督管理暂行办法》(阿府发〔2007〕16号)，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部3号令）及《四川省企业国有产权转让管理暂行办法》（川办发〔2005〕25号）等有关规定，结合我州实际，制定本实施细则。
第二条 国有资产监督管理机构、持有国有资本的企业（转让方）将所持有的企业国有产权有偿转让（含企业改制）给境内外法人、自然人或其他组织（受让方）的行为适用本实施细则。国有产权无偿划拨不适用本实施细则。
本实施细则所称企业国有产权是指国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有独资及国有控股、参股企业各种投资所形成的应享有的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。
有偿转让行为包括：
（一）企业以重组、联合、兼并等形式进行改制中涉及的产权转让行为；
（二）企业通过增资扩股导致国有股权持股比例减少的行为；
（三）企业整体或部分转让有形或无形资产的行为；
（四）招商引资涉及的企业国有产权转让行为；
（五）国有资产监督管理机构认定的其他行为。
第三条 股份有限公司国有股权转让按本实施细则执行，上市公司国有股权转让另有规定的，从其规定。
第四条 企业国有产权转让应当坚持依法操作、有序推进的原则；坚持公开、公平、公正的原则；坚持有利于国有经济布局结构战略性调整以及实现资源优化配置的原则；坚持保护国家和其他各方合法权益的原则。
第五条 企业国有产权转让应当在依法设立并经州国有资产监督管理机构确定的产权交易机构中公开进行，企业国有产权转让可采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。
第六条 企业国有产权转让应经批准机构批准后方可进行，批准机构是指州（县）人民政府、州（县）国有资产监督管理机构。
第七条 对于国民经济关键行业、领域的结构调整中对受让方有特殊要求，企业实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让确需采取直接协议转让的，经省级以上国有资产监督管理机构批准后，可采取协议转让方式转让国有产权。
第八条 州人民政府在向境内外招商引资中引入对阿坝州经济发展有重大影响的战略合作者和项目，应通过产权交易机构公布信息并征集意向合作方。形成竞争机制的，应通过竞争选择合作方，如确属不适宜采用市场竞价的，由州招商引资部门报州人民政府批准，可采取协议转让方式转让国有产权，但应到产权交易机构进行公告，接受监督。
第九条 所出资企业国有产权转让事项涉及财政、税收优惠政策的，应当报州国有资产监督管理机构会签州级财政部门后批准。
第十条 转让的企业国有产权权属应当清晰明确。权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。
第十一条 所出资企业国有产权、实物资产和无形资产转让按以下审批权限审批：
（一）100万元人民币以下的企业国有产权和实物资产、无形资产帐面净值50万元人民币以下的资产转让，由州国有资产监督管理机构审核批准；
（二）100万元（含100万元）人民币以上的企业国有产权和实物资产、无形资产帐面净值50万元（含50万元）人民币以上的资产转让，由州国有资产监督管理机构审核后，报州人民政府审批。
第十二条 州国有资产监督管理机构设立国有产权转让收入专户，对所出资企业国有产权转让收入纳入专户管理，收入由州人民政府安排使用。
第十三条 州国有资产监督管理机构对企业国有产权转让活动进行监督管理工作，并协调有关职能部门处理国有产权转让中的相关事项。
第二章 企业国有产权转让的监督与管理
第十四条 州国有资产监督管理机构是企业国有产权转让的监督和管理机构，履行下列监管职责：
（一）决定或批准企业国有产权转让事项，研究、审议重大产权转让事项并报州人民政府批准；
（二）选择确定从事企业国有产权交易活动的中介机构；
（三）负责企业国有产权转让情况的监督检查工作；
（四）负责全州企业国有产权转让信息的收集、汇总、分析和上报工作；
（五）确定转让方式；
（六）负责企业国有产权转让收入的监缴和管理工作；
（七）履行州人民政府赋予的其他监管职责。
第十五条 所出资企业是企业国有产权转让的责任主体，履行下列职责：
（一）按照国家有关规定和国有资产监督管理机构的要求制订本企业发展规划和改制计划、方案；
（二）研究、审议所属企业的国有产权转让事项；按规定报州国有资产监督管理机构审核；
（三）负责制定转让标的企业职工的安置方案；
（四）负责转让标的企业《产权转让合同》的签订；
（五）负责转让标的企业债权、债务（包括拖欠职工债务）的处理；
（六）根据授权监缴和管理所属企业国有产权转让收入；
（七）向州国有资产监督管理机构报告国有产权转让情况；
（八）州国有资产监督管理机构授权履行的其他职责。
第三章 企业国有产权转让程序
第一节 申请立项
第十六条 转让方应当做好企业国有产权转让的可行性研究，按照企业内部决策程序对可行性研究报告进行审议，形成书面决议，并将书面决议在转让标的企业进行公示。公示期为5个工作日。
国有独资企业的产权转让，应当由总经理会议审议。国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理会议审议。涉及职工合法权益的，必须听取转让标的企业职工代表大会的意见，对职工安置等事项应当经职工代表大会讨论通过。
第十七条 转让方应向批准机构提交企业国有产权转让立项的书面申请，并附送以下材料：
（一）可行性研究报告、相关决议及公示结果；
（二）转让标的企业工商登记资料，包括企业营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、公司章程等；
（三）企业国有资产产权登记证及需要提供的其他产权权属证明；
（四）企业近期经审计的年度财务会计报告；
（五）涉及政府社会公共管理职能的（含行政许可事项），需提供政府有关职能部门的审批文件；
（六）需提供的其他资料。企业改制涉及的产权转让立项，纳入改制立项一并申报。
第十八条 转让方在取得批准机构的立项批复后，应将批复情况在转让标的企业进行公示，公示期为2个工作日，在公示期间由转让方和批准机构受理职工意见。
第二节 清产核资、审计和评估
第十九条 所出资企业国有产权转让经批准机构批准后，转让方应当对转让标的企业按照有关规定开展清产核资，根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册，并委托具有资质的中介机构实施全面审计（包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计）。清产核资结果，由州国有资产监督管理机构审核；资产损失的认定与核销，报经州人民政府批准后，依法办理有关确认手续。
第二十条 国有资产监督管理机构认为必要时，可直接指定中介机构。
第二十一条 批准机构在清产核资或审计的基础上，委托具有资质的中介机构进行资产评估，由转让方将评估结果报国有资产监督管理机构核准或备案；涉及土地资产评估的，应先报国土管理部门备案。
第二十二条 审计和评估业务不得委托同一介机构进行。
第二十三条 本实施细则所称的中介机构包括律师事务所、会计师事务所、评估事务所、咨询公司、产权交易机构等。
第三节 确定转让底价、制定转让方案
第二十四条 资产评估结果经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让底价的参考依据。
第二十五条 批准机构认为必要时，应组织专家根据评估结果、市场因素、企业现状等综合因素制定转让标的的价格方案，确定转让底价。价格方案包括拟定价格的主要依据、定价结果、专家意见及签名等。
第二十六条 转让方案经转让方内部决策程序通过并由律师事务所出具法律意见书后，报批准机构审批。
第二十七条 决定或者批准企业国有产权转让行为，应当审查下列书面文件：
（一）转让企业国有产权的有关决议文件；
（二）企业国有产权转让方案；
（三）转让方和转让标的企业国有资产产权登记证；
（四）律师事务所出具的法律意见书；
（五）受让方应当具备的基本条件；
（六）批准机构要求的其他文件。
第二十八条 企业国有产权转让方案一般应当载明下列内容：
（一）转让标的企业国有产权基本情况；
（二）企业国有产权转让行为的有关论证情况；
（三）转让底价的确定情况；
（四）转让标的企业涉及的、经企业所在地劳动保障行政部门审核的职工安置方案；
（五）转让标的企业涉及的债权、债务（包括拖欠职工债务）处理方案；
（六）企业国有产权转让收益处置方案；
（七）企业国有产权转让公告的主要内容；
（八）批准机构认为需要载明的其他内容。
转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债务协议、职工代表大会审议职工安置方案的决议等。
第二十九条 实物资产、无形资产转让不再制订转让方案，凭批准机构确定的转让底价进行公开拍卖。
第三十条 转让方应将批准的转让方案在转让标的企业公示，公示期为5个工作日。公示期结束后，转让方必须在州国有资产监督管理机构确定的产权交易机构公开转让。
第四节 信息披露
第三十一条 企业国有产权转让信息应由转让方委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广泛征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。除网站以外的其他商业媒体发布信息公告累计不少于4次。转让公告期自在指定媒体首次信息发布之日起计算。
转让方披露的企业国有产权转让信息应当包括下列内容：
（一）转让标的的基本情况；
（二）转让标的企业的产权构成情况；
（三）产权转让行为的内部决策及批准情况；
（四）转让标的企业近期经审计的主要财务指标数据；
（五）转让标的企业资产评估核准或者备案情况；
（六）受让方应当具备的基本条件；
（七）其他需披露的事项。
第三十二条 转让方在委托产权交易机构时，应当承诺所提供的文件和材料内容的真实、准确、完整和及时。产权交易机构在发布信息时应当将上述承诺作为重要内容提示。
第三十三条 州国有资产监督管理机构应当对转让信息披露行为进行指导和监督。
第三十四条 产权交易机构应当根据意向受让方的实际情况，分层次接受查询转让标的和转让标的企业的相关信息。
第三十五条 产权转让信息发布后，不得随意变动或无故取消所发布信息。因特殊原因确需变动或取消所发布信息的，转让方应当提供批准机构同意的证明文件，并由产权交易机构在原信息发布渠道上进行公告，公告期重新计算。
第三十六条 在征集受让方时，转让方可以对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资产规模等提出必要的受让条件。
受让方一般应当具备下列条件：
（一）具有良好的财务状况和支付能力；
（二）具有良好的商业信用；
（三）受让方为自然人的，应当具有完全民事行为能力；
（四）国家法律、行政法规规定的其他条件。
第五节 登记意向受让方
第三十七条 在公告期内，意向受让方凭企业营业执照副本复印件或个人有效身份证明到产权交易机构登记，并按规定交纳保证金。产权交易机构向各意向受让方收取的保证金数额应当相同。
第三十八条 为保证有关方面能够按照公开、公正、公平的原则参与企业国有产权交易，在企业国有产权转让公告发布后，产权交易机构应对征集到的意向受让方按照以下规定进行管理：
（一）由产权交易机构负责意向受让方的登记管理。产权交易机构不得将对意向受让方的登记管理委托转让方或其他方面进行。产权交易机构应与转让方按照有关标准和要求对登记的意向受让方；
（二）产权交易机构要对有关意向受让方资格审查情况进行记录，并将意向受让方的登记、资格审查等资料与其他产权交易基础资料一同作为产权交易档案妥善保管；
（三）在对意向受让方的登记过程中，产权交易机构不得干预受让方登记数量或以任何借口拒绝、排斥意向受让方进行登记。
第六节 公开转让
第三十九条 在企业国有产权转让过程中，当征集到两个或两个以上意向受让方的，转让标的以价格高低作为唯一条件时，可采取拍卖方式转让。采取拍卖方式转让的，应由产权交易机构在其会员单位中比选确定具有资质的拍卖机构，按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定办理。
第四十条 采取招投标方式转让的，应当在产权交易机构主持下制定招标方案，按照《中华人民共和国招投标法》的有关规定办理。
第四十一条 采用其他公开竞价方式转让的，应当在产权交易机构的主持下公开进行。
第四十二条 经两次以上公开征集受让方仍只征集到一个受让方时，经州国有资产监督管理机构批准可采取协议转让方式。协议转让应在产权交易机构的主持下，转让方与受让方充分协商形成的协议转让方案，转让方案应包括：双方协议草案、职工安置预案、资产处置预案、谈判记录、备忘录及其他需要说明的重大事项。转让方将协议转让方案报州国有资产监督管理机构审核批准。产权交易机构出具的见证意见书、批准机构、纪检监察部门出具的监督意见书、转让方聘请的律师事务所出具的法律意见书、转让标的企业的职工代表出具的见证意见书作为转让方案的重要附件报州国有资产监督管理机构备案。
第四十三条 在产权交易过程中，当产权交易价格低于评估价值90％时，应当暂停交易，在获得批准机构书面同意后方可继续进行。
第七节 成交公示
第四十四条 转让方在正式签订转让合同前，应当在产权交易机构和转让标的企业对成交事项进行公示，公示期不少于5个工作日。批准机构或转让方认为必要时，可以通过媒体对成交事项进行公示。公示内容包括：
（一）受让方基本情况；
（二）转让方式及转让价格；
（三）签订转让合同时间；
（四）咨询及受理投诉方式；
（五）其他需要公示的内容。
第四十五条 成交公示期间，由批准机构、产权交易机构受理咨询或投诉。
第八节 签订转让合同
第四十六条 成交公示期满后，如无重大纠正事项，转让方与受让方正式签订企业国有产权转让合同。
企业国有产权转让合同应当包括下列主要内容：
（一）转让与受让双方的名称与住所；
（二）转让标的企业国有产权的基本情况；
（三）转让标的企业涉及的职工安置方案；
（四）转让标的企业涉及的债权、债务处理方案；
（五）转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件；
（六）产权交割事项；
（七）转让涉及的有关税费负担；
（八）合同争议的解决方式；
（九）合同各方的违约责任；
（十）合同变更和解除的条件；
（十一）转让和受让双方认为必要的其他条款。
转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，在签订产权转让合同时，转让方应当与受让方协商提出企业重组方案，包括在同等条件下对转让标的企业职工的优先安置方案。
第四十七条 受让方按照产权转让合同的约定支付价款，转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款方式。采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总价款的50%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过六个月。
协议转让产权交易的价款应当一次性付清。
第九节 交易鉴证及变更、注销
第四十八条 受让方按照转让合同的约定将全部转让价款存入产权交易机构指定的资金账户后，由产权交易机构审查转让合同及付款凭证，出具产权交易鉴证书。
第四十九条 转让企业国有产权涉及国有划拨土地使用权转让和由国家出资形成的探矿权、采矿权转让的，应当按照国家有关规定另行办理相关手续。
第五十条 实物资产和无形资产转让涉及权属变更，需到权属登记部门办理变更手续的，转让方应到产权交易机构办理产权交易鉴证手续。产权交易机构审查转让合同及付款凭证后，出具产权交易鉴证书。
第五十一条 转让和受让双方凭批准文件、产权交易鉴证书及时办理相关产权变更登记手续。
第四章 法律责任
第五十二条 在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，转让行为无效。
（一）未按本实施细则有关规定在产权交易机构中进行交易的；
（二）转让标的企业国有产权权属关系不明确或者存在权属纠纷，不符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，将设置为担保物权的企业国有产权实施转让；
（三）转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的；
（四）转让方、转让标的企业漏报、隐匿应当纳入评估范围的资产，或者向中介机构提供虚假会计资料，导致审计、评估结果失真，以及未经审计、评估，造成国有资产流失的；
（五）国有产权转让当事人串通，低价转让国有产权，造成国有资产流失的；
（六）转让方、转让标的企业未按规定妥善安置职工、接续社会保险关系、处理拖欠职工各项债务以及未补缴欠缴的各项社会保险费，侵害职工合法权益的；
（七）转让方未按规定落实转让标的企业的债权债务，非法转移债权或者逃避债务清偿责任的；以企业国有产权作为担保的，转让该国有产权时，未经担保权人同意的；
（八）受让方采取欺诈、隐瞒等手段影响转让方的选择以及产权转让合同签订的；
（九）受让方在产权转让竞价、拍卖中，恶意串通压低价格，造成国有资产流失的；
（十）其他不符合有关规定的转让行为。
对以上行为中转让方、受让方及其他机构人员严重违反本实施细则进行产权转让的，州国有资产监督管理机构或批准机构可要求转让方终止产权转让行为并依纪依法追究有关责任人员的责任，造成国有资产损失的，应当负赔偿责任；由于受让方的责任造成国有资产流失的，受让方应当依法赔偿转让方的经济损失；涉嫌犯罪的，移交司法机关，依法追究法律责任。
第五十三条 产权交易机构和中介机构在企业国有产权转让过程中违规执业，将有关情况通报其行业主管部门给予相应处罚；造成国有资产损失的，应追回所得，依法承担赔偿责任并不再委托其从事企业国有产权转让的相关业务；情节严重涉嫌犯罪的,移送司法机关，依法追究刑事责任。
第五十四条 批准机构及其工作人员违反本实施细则，造成国有资产流失的，有下列行为之一的，对直接责任人和其他责任人依照《行政机关公务员处分条例》的有关规定给予行政处分；在企业国有产权转让中涉嫌犯罪的,依法移送司法机关：
（一）违反规定擅自批准国有产权转让或在批准过程中以权谋私的；
（二）违反规定办理产权变更登记手续的；
（三）违反规定无故拖延办理或者不办理变更登记手续的；
（四）其他违反规定造成国有资产损失的。
第五章 附则
第五十五条 经营性国有资产是指以盈利为主要目的，由企业或其他单位依法占有、经营或使用的，其产权属于政府所有的一切财产。
第五十六条 各县企业国有产权转让比照本实施细则执行。
第五十七条 本实施细则由州国有资产监督机构负责解释；涉及有关部门的，由州国有资产监督机构商有关部门解释。
第五十八条 本实施细则自发布之日起执行。
