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浅谈影响司法公正的因素及实现途径/许蕊

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 23:39:56  浏览:9449   来源:法律资料网
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浅谈影响司法公正的因素及实现途径

许蕊


论文提要

  司法公正是依法治国的重要环节,是法律正义与道德正义在社会现实生活中的实现,是审判工作必须坚持的一项基本原则。所谓司法公正是指对案件进行公平的审理和作出正确的裁判,意味着当事人的合法权益应受到平等充分的保护,社会的公正和正义得到实现。它包括实体公正和程序公正两个方面。广义的司法公正指的是公安、法院、检查院等司法机关的司法活动符合宪法和法律的规定,严格、公正执法。狭义的司法公正仅指人民法院在审判活动中的一切行为符合法律规范、道德规范的要求。人民法院是司法公正的最后一道防线,这就要求法院在审判过程中不但要遵循平等和正当的原则,也要求法院的审判结果体现公平、公正和正义的精神。不公正的裁判会损害民众对司法制度的期待和司法诉求的热情,加剧社会的无序和混乱状态,影响社会稳定;而公正的司法,会增加人们对国家法津,对法院、法官的信任和期待,,消除人们对案件审判公正性的疑虑及对判决的抵触心理,使其运用法律手段维护自己的合法权益,也有助于司法权威的树立。

  随着建立社会主义法治国家和构建社会主义和谐社会的时代使命的提出,司法公正已经成为社会民众和司法工作者普遍关注的焦点问题之一。近年来,我国经济飞速发展,社会变化日新月异,法律调整的领域、层面也在不断拓展,人民群众的权利意识、法治意识不断增强,社会各阶层比以往任何时候都更加期盼公平正义。 司法公正是法的自身要求,也是依法治国的要求,是要在司法活动的过程和结果中体现公平、平等、正当、正义的精神,是人类在迈向法制社会的进程中运用法律手段解决各类纠纷而追求的一个永恒的价值目标。

一、司法公正的内涵

  司法公正,或公正司法,其基本内涵就是要在司法活动的过程和结果中坚持和体现公平与正义的原则。在这里,司法活动主要指法院的审判活动。公正的含义包括公平、平等、正当、正义等。司法公正既要求审判过程遵循平等和正当的原则,也要求审判结果体现公平和正义的精神,更要求参与审判的法官要以正直无私的态度,以尊重事实和遵守法律为准则,努力实现案件处理结果的公正。笔者认为司法公正的内涵主要包括以下几个方面:

(一)宪法和法律至上。司法公正的首要内容便是要求一切司法活动、司法行为符合宪法和法律的规定。在我国宪法和法律是党的主张和人民意志的统一,是党的路线、方针、政策的具体化、条文化和法律化,具有至高无上的权威。一切党派、机关、组织和个人都必须受法律的约束,在法律允许的范围内活动,不能超越其外,更不能凌驾其上。

(二)平等对待。平等对待即法律面前人人平等原则,是实施和遵守法律、维护法律权威的基本前提,是实现司法公正的最基本的要求。如果说公平正义是社会主义法治的基石,平等对待则是实现公平正义的方式。没有平等对待司法公正便成了空谈。要做到真正的平等对待,就必须禁止歧视,反对特权,不允许对弱势群体的歧视,不允许任何人拥有凌驾于宪法和法律之上的“法外特权”。

(三)司法独立。司法独立是现代法治的一项重要原则,也是衡量法治国家的一个重要标志。要实现全社会的公平与正义,实现司法公正,人民法院必须依法独立行使审判权,这是司法权运行规律的总结。如果不能依法独立行使审判权,行政机关、社会团体和个人可以任意干涉司法,司法公正就无从谈起,全社会的公平与正义也就难以实现。所以说独立的司法权是实现司法公正的先决条件,更是社会公平正义的最终保障。

(四)严格执法。严格执法就是严格按照实体法和程序法办案,不受外界因素的干扰。公正司法就是要切实转变重实体轻程序的思想,坚持实体、程序并重的理念,着力在执法的方式、方法、步骤、顺序和时限等方面实现执法、司法的公正。

(五)司法中立。司法中立分为三个层面:司法权中立;司法组织中立;法官中立。司法权是居中裁判性权力。司法权中立,只能居中裁判,不应偏袒任何一方,应当在官民之间保持中立;司法权和行政权应保持中立;在司法活动中,法院和法官的审判态度必须保持中立,不受其他因素影响,排除不利于进行准确、公正判断的因素,以法律为准,严格依法办事。司法权是独立性权力,在其之上的只有法律。

(六)及时高效。公正和效率是司法活动中相互依存的两个方面:公正离不开效率,因为迟到的公正就可能丧失公正的应有含义;而离开公正的效率是盲目的效率,这种效率产生的后果是对社会有害而无益的。“迟到的公正是非公正”这一法律谚语恰当地表明了司法效率对于实现司法公正的重要意义。

二、司法公正的构成要素

  司法公正的构成要素包括实体公正和程序公正。
  所谓实体公正,是指在案件审理过程中对案件的准确认定和对实体法的正确适用。实体公正的标准是对事实的真实发现和对法律的正确适用,它是结果的公正,是司法活动的终极目标。
  所谓程序公正,是指在处理案件的各个环节中严格按照诉讼程序的规定审理,以确保当事人的各项诉讼权利能够得到有效实现。程序公正体现了民主、法治、人权与平等的精神,是司法公正的重要内容。
实体公正和程序公正两者之间的关系是相辅相成的。实体公正和程序公正是司法公正不可分割的两个方面。如果没有实体公正,即使程序上公正,司法公正也无从谈起;如果没有程序公正,实体公正也就不能实现,司法公正同样无从谈起。实体公正是程序公正的重要价值追求,是司法活动追求的最终结果;程序公正是实现实体公正的措施和保障,没有程序公正就难以保障实体公正。
  在我国,过去重视实体公正,忽视程序公正。这些年来,这种状态有了明显的改观,司法越来越追求程序公正与实体公正的统一。但是,现阶段又出现了另外一种倾向,即重程序不重实体。为什么会出现这种倾向呢?其内在的动因就是要逃避责任。因为,程序不公正必然要受到监督和追究,而实体的公正与否,要受到多种因素的影响,一时难以判断,即使实体不公正,只要程序公正也容易推卸责任。这种倾向是要不得的。程序公正和实体公正都是司法公正不可缺少的重要内容,各自具有独立的价值。程序公正是前提,程序不公正就有可能导致实体不公正。但是实体公正是司法活动所追求的目标。特别是在当前社会矛盾凸显、不少困难群众自救能力弱的情况下,过分强调程序公正、忽视实体公正就不可能真正维护社会公平正义,就有可能加剧社会不公平状况,不利于社会的和谐稳定。因此必须坚持程序公正与实体公正并重。

三,影响司法公正的因素

  人民法院是司法公正的最后一道防线,在矛盾凸显期,法院一直是矛盾映射和舆论关注的焦点。造成司法权威下降,人民法院的公信度下降,司法不公是其中主要原因之一。影响司法公正有其各种各样的原因和因素。具体来说,影响司法公正的因素主要有以下几个方面:

(一) 法院管理地方化、行政化,无法真正实现司法独立

  司法独立是许多国家一项重要的司法原则和宪法精神。它来源于西方国家的“三权分立”。在我国虽不实行“三权分立”制度,但在司法活动中吸纳了司法独立原则的一些精神。我国宪法规定:“人民法院依照法律规定独立行使审判权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。《人民法院组织法》规定,人民法院依照法律规定独立行使审判权,不受行政机关、社会团体和个的干涉。由此可知,我国的司法权、审判权是在国家权力机关监督下运行的,西方国家的司法不但独立于行政,也独立于立法。
  实际上,在我国,人民法院及人事的管理与党政机关及其工作人员的管理采取一种模式,这使得审判权的独立行使难于落实。法院管理的地方化、行政化,使法院不能专司审判,这必然会导致案件的审判不公。首先法院的经费来源主要是地方财政部门,但有相当一部分地区,地方财政由于各种原因不能按时足额划拨经费,致使法院的审判活动受到一定影响,甚至不能展开正常的业务。其次由于在经济上、人事上依赖和受制于地方,法院已成为地方政府的一个职能部门。每年,法院都要完成地方政府分派的各种非业务性工作,常年被政府抽调的人员也不在少数。这不仅使法官的办案时间得不到保证,而且还侵占了有限的办案经费。一方面是审判人员少,审判任务重,另一方面,又有大量的审判人员不能从事真正的审判业务,形成法官“种了政府的地,荒了自己的田”的局面。

(二)法院机构设置和法院审判组织设置不够合理

  从法院内部的审判管理来看,也带有浓厚的行政管理色彩,长期以来,实行“层层审批,层层把关”的审判管理机制,审与判分离。在我国采取审判委员会制和合议制,合议制所形成的判决是以法院名义作出的,与法官个人没有多大关系,法官个人的责任感无法体现。合议庭即使有不同意见而发生争议,也被当成疑难案件上报审判委员会加以解决。 “审判委员会的决定,合议庭应当执行。”这样导致在庭上听取当事人全力陈述意见的法官对案件没有决断权,而有决断权的却不在庭上参与审理,法官的个人能力和作用被削弱。必须坚持法院独立行使审判权,这种独立不仅指不受外部的干涉,同时也应指不受内部的干涉。当把一个法官放在决断者的位置上并实行审判公开,才有可能引发法官的公正追求。决断人摆在明处,监督就会变得切实有力,对自己的人格负责心理也会更加强烈。从上下级法院关系来看,人民法院上下级关系是监督与被监督的关系。但事实上,下级法院往往和公安机关、检察机关一样,有问题会主动请示上级,上级法院也会主动地对下级法院的审理活动进行具体的指导。所有这些,必然使司法权产生扭曲、变形,导致其偏离中立性、终极性的本质要求,从而丧失其应有的公正性和权威性。

(三) 法官素质高低是影响司法公正的决定因素

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人民调解制度的功能优势-物业服务企业参与社区人民调解机制,有利于和谐物业服务秩序的建设——基于香河园案例的实证考察

凌效海


  和谐物业服务秩序的构建,符合物业服务供需双方的共同的根本利益。人民调解制度对于物业纠纷的解决和物业服务和谐秩序的构建有着非常密切的关系。人民调解法草案制定已列入国务院的立法计划,通过人民调解法的制定,我国的诉讼外纠纷解决制度将发展到新的阶段,物业服务企业参与社区人民调解机制问题更值得我们重视起来。

物业服务企业参与人民调解机制是一种积极探索
  物业纠纷是困扰物业服务供需双方的复杂问题,诉讼,对于物业纠纷的解决,当然是非常重要的方式,但并非是唯一的渠道。近年来,发挥人民调解制度的作用来解决物业纠纷,日益受到重视。
  在我国,人民调解,是当事人在人民调解组织的主持下,以非诉讼方式解决纠纷的法律制度。
  诉讼,是法官运用国家审判权,通过判决的作出和履行来解决纠纷。
  非诉讼方式解决纠纷的各种途径,被概括为对诉讼方式的替代,即所谓替代性纠纷解决机制(ADR)。
  重视非诉讼方式解决纠纷,不再把诉讼看做纠纷解决的唯一途径,如今日益成为一种世界潮流。
  在我国,以非诉讼方式解决纠纷,具有悠久的文化传统,而改革开放以来,通过对法治建设的不懈探索和努力,替代性纠纷解决机制的现代制度体系已经建立起来。
  调解是替代性纠纷解决机制的重要方式,调解,是由调解主体,说服当事人,通过沟通、谅解等协商的方式消除纷争。与法院调解,行政调解不同,人民调解的实施主体是人民调解组织。人民调解组织本身不是行使公权力的组织。人民调解组织具有民间性,社区性,基层人民调解组织,是居民委员会的组成部分,其人民调解员来自社区,扎根社区。
  从属地性特征看,城市中人民调解组织的设立,通常分为三级,即社区、街道、城区。
  近年来,针对物业纠纷的高发性问题,出现了依托人民调解组织体系设立物业纠纷调解委员会的做法。这是一种制度创新的探索。
  北京市朝阳区香河园街道,在2005年,就已经在设立物业纠纷调解委员会方面作出尝试,尤其值得注意的是,他们很重视吸收物业服务企业参加物业纠纷调解委员会。这样就使得物业服务企业参与到人民调解机制中来。
  物业公司参与人民调解机制可以有多种方式,例如:
1作为纠纷当事人请求调解组织调解纠纷或接受调解组织的调解,
2作为调解组织的特邀成员参与对其他主体之间物业纠纷的调解,
3作为相关单位为物业纠纷的调解提供专业性意见,
4以调解机制为平台加强与社区治理体系的沟通和联系。

人民调解制度的功能优势

1 人民调解是通过非诉讼途径解决纠纷的正式法律制度
  人民调解制度,与诉讼、仲裁一样是解决纠纷的正式法律制度。《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民事诉讼法》和《人民调解委员会组织条例》等法律法规早已对此作出了明确规定。人民调解的组织,程序,效力等都受到法律的调整与规范,从而成为我国纠纷解决制度体系中的正式法律渠道。人民调解法的制定将使人民调解制度的法律渊源更加系统完善。
  2002年中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发的《最高人民法院、司法部关于进一步加强新时期人民调解工作的意见》,对人民调解工作应遵循的原则有如下规定:
1依据法律法规、规章和政策及社会主义道德进行调解;
2在双方当事人自愿平等的基础上进行调解;
3尊重当事人的诉讼权利,不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院起诉。
  以上规定表明,是否接受调解是当事人的权利。进而言之,调解协议的法律效力,对于当事人是否选择这一渠道解决纠纷,必然具有重要的导向作用。
  事实上,调解协议的法律效力问题,在一个时期里,也确实是影响人民调解制度充分发挥作用的瓶颈。但是在2002年,《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》的出台,带来重大的转折,其第一条规定,经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容,并由双方当事人签字或者盖章的调解协议,具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除调解协议。
  在该司法解释中,调解协议的法律效力问题得到了明确肯认:对于在人民调解委员会主持下达成的调解协议,一方当事人反悔而起诉到人民法院的民事案件,凡调解协议的内容是双方当事人自愿达成的,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,不损害国家、集体、第三人及社会公共利益,不具有无效、可撤销或者变更法定事由的,人民法院应当确认调解协议的法律效力,并以此作为确定当事人权利义务的依据,通过法院的裁判维护调解协议的法律效力。

2人民调解是以非对抗性的方式化解当事人之间的纠纷和争议。

1/人民调解在程序上不是强调对抗而是强调化解纠纷,这种解决纠纷的方式,不以当事人之间对抗性的保持为特征,相反,调解员的重要作用就是降低当事人在心理上,诉求上的对抗性,其化解对抗性的经验和技能,尤显重要。解决纠纷的依据,不仅是法律,还有社会主义道德。而道德伦理在实务工作中可以合理地表现为人情世故。
  从法律意义上讲,纠纷的解决是当事人之间权利义务及法律责任的分配及其实现。
人民调解作为纠纷解决的程序,是当事人自己对法律责任的分配,调解员不是责任的分配者,而是帮助当事人对法律责任的分配达成协议。调解协议的达成,本质上是双方法律行为,以当事人之间意思表示一致为前提。
2/法庭诉讼程序对抗性强,诉讼程序中法官是裁断者,要对当事人对抗性的诉讼请求作出裁断。诉讼在程序设计上贯穿了辩论原则,严格的保障着对抗机会的公平。举证责任制度,质证制度,辩论制度都在为当事人发挥对抗性技能,争出个高低胜负,提供着舞台。
3/相比之下,人民调解的程序导向,是导引纠纷当事人之间的妥协与和解。国务院《人民调解委员会组织条例》第八条规定,人民调解委员会调解纠纷,应当在查明事实、分清是非的基础上,充分说理,耐心疏导,消除隔阂,帮助当事人达成协议。
  以调解方式解决纠纷,可以不伤感情,社区物业纠纷,若能以非对抗性方式解决,有利于社区的长期和谐与稳定,有利于社区运转参与各方的长期和睦。有利于和谐物业服务秩序的建设。

3人民调解制度是民事纠纷解决的积极性程序
  人民调解制度是一种便利民事纠纷及时解决的积极性的程序。是效率潜能高的制度资源。在程序运作上 ,适用性强,灵活性高,当事人成本低。能够较好发挥维护社区和谐的第一道防线的作用。
1/人民调解程序对民事纠纷的解决适用性强
  依据司法部《人民调解工作若干规定》第二十条人民调解委员会调解的民间纠纷,包括发生在公民与公民之间、公民与法人和其他社会组织之间涉及民事权利义务争议的各种纠纷。
  在民事主体可以意思自治的范围内,可以适用人民调解程序解决的民间纠纷非常广泛,包括物业纠纷在内的常见纠纷一般都可以通过选择人民调解程序来解决。

陕西省城市房地产市场管理条例(2002年修正)

陕西省人大常委会


陕西省城市房地产市场管理条例



  (1995年11月3日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过
  根据2002年3月28日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈陕西省城市房地产市场管理条例〉的决定》修正)
  
  第一章总则
  
  第一条为发展城市房地产市场,加强房地产市场管理,维护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条在本省城市规划区国有土地范围内进行房地产开发、转让、抵押和房屋租赁、房地产中介服务活动,实施房地产市场管理,必须遵守本条例。
  第三条从事房地产开发、转让、抵押和房屋租赁,房地产中介服务活动,应当遵守有关法律、法规,遵循自愿、公平、诚实信用的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
  第四条进行房地产开发、转让、抵押、出租,必须依法取得或变更土地使用权,缴纳土地使用权出让金或其他土地收益。
  以划拨方式取得土地使用权的,转让、抵押、出租房地产时,依照有关法律、法规执行。
  第五条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
  第六条省建设行政主管部门、土地管理部门依照职权划分,管理本省行政区域内的城市房地产工作。
  市(地区)、县(市)建设行政主管部门或房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产行业管理,规范房地产市场。土地管理部门负责土地使用权的出让和土地使用权转让、抵押、出租的权属管理和监督检查。
  
  第二章房地产开发
  
  第七条设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照。并在领取营业执照后三十日内到建设行政主管部门备案,到当地税务部门办理税务登记。
  建设行政主管部门根据有关规定对房地产开发企业进行审查,颁发《房地产开发企业资质证书》。对不符合条件的,提请工商行政管理部门处理。
  第八条房地产开发项目应当根据城市规划、年度用地计划和市场需求确定,并经批准立项。
  第九条建设行政主管部门组织有关部门提出《房地产开发项目建设条件意见书》,并载明以下内容:
  (一)项目性质、规模和开发期限;
  (二)规划控制指标及规划设计要求;
  (三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
  (四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
  (五)项目拆迁补偿安置要求;
  (六)项目经营方式;
  (七)其他。
  第十条房地产开发项目通过招标确定开发企业。房地产开发项目招标,在建设行政主管部门指导下进行。
  参加房地产开发项目投标的企业应具备下列条件:
  (一)持有工商行政管理部门核发的营业执照;
  (二)具有占投标项目总投资百分之二十五以上的自有资金;
  (三)具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质。
  第十一条房地产开发企业取得开发项目后,应持有关文件到有关行政主管部门申请领取《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》,方可开工。
  第十二条房地产开发项目建设应执行《房地产开发项目建设条件意见书》,勘察、设计、施工应由具有相应资质的单位承担,符合国家有关设计、施工的技术标准和规范。
  第十三条房地产开发项目竣工后,应向建设行政主管部门申请验收。建设行政主管部门在收到申请三十日内组织有关部门进行综合验收,验收合格后方可交付使用。
  
  第三章房地产转让
  
  第十四条房地产权利人可以通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转让给他人。法律、法规禁止转让的除外。
  下列行为视同房地产转让:
  (一)以房地产作价入股,与他人成立企业法人的;
  (二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发房地产的;
  (三)因企业被收购、兼并、合并、分立,房地产转给新权利人的;
  (四)以房地产抵债的。
  第十五条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。
  第十六条通过住房制度改革和享受国家优惠政策购买的房屋、单位补贴购买的房屋转让时,按国家和省人民政府有关规定执行。
  第十七条出售房地产的,房地产的其他共有人、房屋承租人在同等条件下有优先购买的权利,共有人有优先于承租人购买的权利。
  转让共同共有的房地产须有全体共有人同意的文书。
  第十八条房地产开发企业销售商品房现房,须持下列文件向县级以上房产管理部门办理销售登记,经审核取得《商品房销售许可证》后方可销售:
  (一)营业执照和资质证书;
  (二)建设项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和竣工验收文件;
  (三)商品房销售方案和物业管理措施;
  (四)法律、法规规定的其他文件。
  第十九条房地产开发企业预售商品房,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的条件,并持下列文件向县级以上房产管理部门办理预售登记,经审核取得《商品房预售许可证》,并向土地管理部门登记备案后,方可预售:
  (一)营业执照和资质证书;
  (二)建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等证件;
  (三)工程施工进度计划;
  (四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的百分之二十五以上的证明;
  (五)商品房预售方案和交付使用后的物业管理措施。
  第二十条房产管理部门在接到房地产开发企业销售、预售商品房的申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。符合规定的,应在接到申请后的十五日内核发《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》。
  第二十一条房地产开发企业销售商品房应公开展示《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》,售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
  第二十二条房地产开发企业应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。
  已预售的商品房在建筑工程实施中确需变更设计的,变更设计后的标准不得低于房地产预售合同中约定的标准。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应当与预购入协商一致。
  第二十三条房地产转让,应当签订书面转让合同,并载明下列主要内容:
  (一)双方当事人的姓名或者名称、住所;
  (二)房地产权属证书名称和编号;
  (三)房地产坐落位置、面积、四至界限;
  (四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
  (五)房地产的用途或使用性质;
  (六)成交价格及支付方式;
  (七)房地产交付使用的时间;
  (八)违约责任;
  (九)双方约定的其他事项。
  第二十四条实行房地产成交价格申报制度。
  房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报。
  房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据,成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。
  第二十五条房地产转让当事人应当在转让合同签订后三十日内,到房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权变更登记,领取权属证书。
  
  第四章房地产抵押
  
  第二十六条房地产权利人可以依法将其房地产抵押。法律、法规禁止抵押的除外。同一房地产抵押担保的债权之和不得超过该房地产评估现值。
  第二十七条抵押房地产,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,抵押合同签订后二十日内持有关证件到房产管理部门、土地管理部门申请抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。
  第二十八条抵押人以已出租的房地产设定抵押权的,应当书面通知承租人,原租赁合同继续有效。
  第二十九条房地产抵押期间,抵押人未取得抵押权人的书面同意,不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
  第三十条房地产抵押期间,因国家建设需要拆除、占用抵押的房地产的,应先由抵押人提供相应的担保或者清偿债务。
  第三十一条抵押期满,抵押权人的债务未得到清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款清偿债务。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
  同一房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
  第三十二条房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押合同即告终结,双方当事人应当在二十日内到房产管理部门和土地管理部门办理抵押注销手续。
  
  第五章房屋租赁
  
  第三十三条公民、法人或其他组织对其所有的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
  下列房屋不得出租:
  (一)未依法取得房屋所有权证的;
  (二)共同共有房屋未取得其他共有人同意的;
  (三)有所有权、使用权或者租赁纠纷的;
  (四)不符合安全标准的;
  (五)已抵押未取得抵押权人同意的;
  (六)法律、法规规定不能出租的其他情形。
  住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府有关租赁的规定。
  第三十四条房屋租赁,应当签订书面租赁合同,并载明下列主要内容:
  (一)当事人姓名或者名称及住所;
  (二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
  (三)租赁用途;
  (四)租赁期限;
  (五)租金及交付方式;
  (六)房屋修缮责任;
  (七)转租的约定;
  (八)变更和解除合同的条件;
  (九)违约责任;
  (十)双方约定的其他事项。
  第三十五条签订、变更房屋租赁合同的,租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产管理部门登记备案,申请领取或变更《房屋租赁证》。
  第三十六条承租人应当爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建。确需拆改、扩建的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。
  第三十七条经出租人同意,承租人将租赁房屋的部分或者全部转租的,应向市、县房产管理部门办理登记备案手续。
  第三十八条出租人转让租赁期限未满的房屋,应当提前三个月书面通知承租人。如受让方为非承租人,出租人应当告知受让方出租事宜,原租赁合同继续有效。
  第三十九条房屋出租应当按规定交纳税费。房屋租赁合同期满或提前终止时,当事人应到原登记的部门办理租赁注销手续。
  
  第六章房地产中介服务
  
  第四十条房地产中介服务是指为房地产开发、转让、抵押和房屋租赁提供咨询、信息、代理、经纪、评估等服务的行为。
  第四十一条设立房地产中介服务机构应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定的条件,并向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
  第四十二条房地产交易服务机构和咨询、信息服务机构,应当为用户及时提供各类信息,帮助用户分析房地产市场情况,为用户决策提供服务。房地产交易服务机构也可以受主管部门的委托,办理过户登记、代收税费。
  第四十三条房地产广告必须内容真实,并经房产和土地管理部门审查,依法办理有关手续后,方可发布。
  第四十四条房地产经纪人,必须经过专业培训,取得县级以上房产管理部门会同工商行政管理部门颁发的经纪人资格证书,领取营业执照或加入一个房地产中介服务机构,方可进行经纪活动。
  第四十五条实行房地产价格评估制度。房地产的价格评估,由双方当事人协商选择评估机构。
  房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行。
  第四十六条实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员必须经过专业培训,按国家有关规定,取得估价师执业资格证书,并办理注册登记手续。
  房地产价格评估人员同评估当事人有利害关系的,应当回避。
  第四十七条房地产中介服务机构按规定收取中介服务费,并依法向国家缴纳税费。
  
  第七章法律责任
  
  第四十八条违反本条例第七条规定,未取得资质证书擅自进行房地产开发或超资质进行开发的,由县级以上建设行政主管部门责令停止开发,并可处以项目总投资百分之一以下的罚款。
  第四十九条违反本条例第十三条规定,房地产开发企业对未经验收或验收不合格的项目擅自交付使用的,由县级以上建设行政主管部门责令停止使用,并可处以建筑工程造价百分之一至百分之三的罚款。
  第五十条违反本条例第十五条规定,转让房地产的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令改正或补办登记手续,没收违法所得,并可分别处以转让的房地产价款百分之一至百分之五的罚款。
  第五十一条违反本条例第十八条、第十九条规定,未取得《商品房销售许可证》或者《商品房预售许可证》,擅自销售或预售商品房的,由县级以上房产管理部门责令停止销售活动,补办许可证,并可处以销售价款百分之三至百分之十的罚款。
  第五十二条违反本条例第二十四条规定,不申报或瞒报房地产成交价格的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令申报,并可分别处以二千元至二万元的罚款。
  第五十三条违反本条例第二十七条规定,不办理抵押登记的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令补办登记手续,并可分别处以抵押的房屋价款和土地使用权价款百分之一至百分之五的罚款。
  第五十四条违反本条例第三十三条第二款规定出租房屋的,责令改正,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
  第五十五条违反本条例第三十五条、第三十九条规定,租赁房屋不履行登记、注销手续的,处以租金百分之十至百分之三十的罚款。
  第五十六条违反本条例第四十四条、第四十六条规定,未取得资格证书进行房地产经纪或价格评估活动的,由县级以上房产管理部门责令停止活动,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
  第五十七条房产、土地管理人员执行行政处罚必须出示省人民政府颁发的执法证件,罚没款必须出具省财政部门统一印制的收据,并上交同级财政。
  第五十八条当事人对行政处罚不服的,可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议,也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
  第五十九条违反本条例有关工商管理、广告、物价、税收等规定的,由有关主管部门依法处理。
  第六十条妨碍房产、土地管理人员执行公务,扰乱房地产交易场所秩序的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第六十一条房产管理部门、土地管理部门不履行、拖延履行法定职责或者侵犯公民、法人和其他组织合法权益的,当事人可以依法提起诉讼并要求赔偿。
  房产、土地管理人员,滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;给当事人造成损失的,依法予以赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  
  第八章附则
  
  第六十二条本条例实施中的具体应用问题由省人民政府负责解释。
  第六十三条本条例自公布之日起施行。


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